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www.640345.com站在时代风口 杭州房产板块投资指南

更新时间: 2021-06-18

  区块天眼APP讯 :这个月初,我应邀约去杭州参加生财有术的线下活动,顺便考察了一下杭州楼市,感触良多,在这里我将把我的考察结果与大家分享一下。

  最近一段时间,全国楼市表面平静,但却和去年的深圳、今年的上海一样,由于基本面、市场周期不同,楼市出现了结构性变化:有些城市平淡,有些城市火热。

  珠三角的深圳已被压下一头,东莞的周期也走完了大半;京津冀的北京还在筑底,天津一蹶不振;而我们的大本营长三角,除了慢牛的上海,200公里外的另一颗新星,杭州楼市也热了起来。

  经历了2011至2015这“失去的五年”后,2016至2022年的杭州类似于2009至2013年世博会前后的上海,面临着“后峰会、前亚运”的新机遇。

  杭州的城市骨架正在极速拉开,地铁城轨、高架高速、亚运场馆、机场扩建、综合管廊、城市大脑,以及每年涌入的三五十万人口,蓬勃发展的数字经济,将杭州快速推向了最具活力的一线城市候选人。

  未来两年,是杭州重大规划集中兑现的时期,而且杭州处于新一轮周期的启动期,热点板块、限价新房将为楼市投资者带来巨大的机会,我们有理由好好研究一下杭州的投资目标。

  经过一段时间的实地考察与思考,我们的结论简单而粗暴:限价新房摇号难度大,因此应该毫不犹豫地入手热点板块次新二手房,其中我们最看好的,就是钱江世纪城。

  作为城市的新中心,钱江世纪城5-6万的价格非常合理,规划定位高、城市界面新、交通商业等配套能级强,从比价效应来看也不贵。钱江世纪城的规划将在未来1-2年集中兑现,目前入手是确定性极高的选择。

  杭州的那一轮去库存周期,比深圳、上海等一线月,进入启动期,成交放量,价格小幅抬升;

  2018年7月至2019年2月,进入盘整期,房价窄幅调整,全市均价下跌幅度在10%左右。

  (具体的周期判断方法,请参考我们的文章《 买房的周期对了,不赚钱也难上海买房指南投资篇(二)》)

  2019年3月,由于政府层面的信贷放松和限价放松,特别是开春后“沁园第一涨”事件导致的连锁反应,使得杭州楼市来了一波“人造小阳春”,3-5月二手房交易量居然连续三个月逼近1万套,新房摇号热度突增。

  当然,下半年杭州楼市重新回归平静,没想到这居然成了购房者最好的入场时机,因为2020年后,杭州开始了疫情后结构性牛市。

  今年的杭州,已经有不少房子涨起来了。比如未来科技城核心区,从4万涨到了5万多甚至6万,三墩北,从3.5万涨到了4.5万,涨幅在30%以上;钱江新城、蒋村、申花核心区以及大量的次新学区房涨幅都在20%以上,这些标的,短期内已经不适合追高。

  什么板块才是具有长期投资价值的呢?从城市发展的规划者角度出发,这些板块具有两大特点:

  2.几年内有重大规划落地:规划级别高,主导方比较强势,规划落地的确定性强。

  杭州北部以往分布了杭钢、杭氧、杭锅为代表的重工业,南部则以萧山本土工业为主,因此目前这两个方向上的发展还是以城市有机更新为主,城北副中心、萧山市北的开发都是这个模式,因此存在一定发展难度,导入的资源也不是很强。

  杭州西部历来是旅游、文教为主,虽然有西湖群山阻隔,但西溪湿地以西拥有大片平原,且人文科教气息浓厚,是杭州的贵胄之地;而东部是大片平原,对接上海、嘉兴、宁波,路网发达,可开发面积大,杭州从西湖时代迈向钱塘江时代,市中心东移是大趋势。

  由此看来,杭州主要发展东西两个方向,南北虽有一定机会,但上限不高,确定性不强。

  根据2016年总规,杭州目前的城市中心体系为“两主六副”,其中主中心有两个:延安路近湖地区,钱江新城+钱江世纪城。

  延安路及近湖地区是传统市中心,以风貌保护为主,绣花式开发,动作不大,值得收藏而不是投资。

  钱江新城和钱江世纪城是新中心,定位高端,大开大合,金融总部经济聚集,未来天花板显然更高。

  比如二手5万的未来科技城,新房只要3.4-3.6万;二手3万的大江东核心区,新房只要2.0万,比如二手4.5万的三墩北,新房只要2.8万;二手3.3万的良渚,新房只要2.5万,等等。

  不过,新房摇号的中签率很低就是了,像一些政府定义的热门红盘(未来科技城、大江东核心区等),只有人才和无房户才有摇号资格。

  蒋村、申花:这两个板块均为城西有钱人的首选板块,处于城市发展主要方向上,商业、小区品质、学区齐备,万科、融创、绿城、金茂扎堆,刚好是未来科技城的短板,因此吸引了众多阿里、蚂蚁、菜鸟在内的科技新贵。次新二手房在6-7万,新房限价5-5.4万,随着城西新上市企业的增多,蒋村和申花的购买力还有继续爆发的可能。

  大江东核心区:城市主要发展方向上,钱塘新区的新中心,商业、地铁、景观、学区都是郊区顶配,其实这个板块从投资价值上来讲应该处于第二梯队,但由于购买环境非常恶劣,所以放在第三梯队。大江东目前新房1.9万,二手房2.5-3万,但是新房基本全部被定义为红盘,只有人才和无房户才有资格参与摇号,而稍老的二手房产品有代差,新一些的二手房房东心气又特别高,3万的价格实在让人下不了手。

  运河新城、北部新城:彻底扭转杭州城北地位的双核板块,定位城北副中心,大拆大建,多条地铁在建及规划,万象城、树兰/邵逸夫两大医学中心、运河博物馆、BMW综合体、杭钢科技城、智慧网谷等纷纷入驻,一旦环境改观,将再也不是价格洼地。运河新城目前新房价格3.8万,板块内没有二手房,附近万达和铁路北站板块的标杆次新房在4万左右,北部新城目前新房价格2.9万,二手房在3.5万左右。

  处于楼市上升期的杭州,一点点利好就能引爆一个板块,接下来的重新分区、地铁四期,又会将杭州推向一个更高的层级。

  十一月才过去不到20天,杭州二手房成交量已经破6000套,预计经过十月短暂的“休整”后,11-12月的杭州有将重现二手房破万的盛况,这让人不禁对明年小阳春有了更多期待。

  经过我这番考察,我发现在目前启动期阶段,一味着摇号倒挂新盘,反而可能因为过低的中签率导致错过窗口期,机会成本极高,因此一方面要埋伏红盘,另一方面要把主要精力放在二手房上。

  除去未来科技城等当前涨幅过高的板块外,杭州还有不少板块值得我们长期投资。在综合考虑规划定位、落地可能、供求关系与价格后,作为城市主要发展方向上的市级主中心,钱江世纪城成为我们推荐的首选。

  目前,钱江世纪城的房价只有对岸钱江新城的60%不到,开发强度却大于对岸,随着萧山越来越主城化,两者之间的价差会显著缩小,未来随着规划落地、新学区提升,发展空间巨大。

  其次,城西和城北兼顾学区、品质、配套的优质板块将成为产业人群的改善选择。作为数字经济之都,申花、蒋村背后的购买力支撑性极强。

  另外,大拆大建、基数不高的城北副中心以及大江东核心区也值得长持,作为杭州骨架拉伸的抓手,几个副中心的未来前景不会让人失望。www.640345.com